Analyse
“Het is niet voor iedereen”
De vastgoedsector verkeert in crisis: slechts twee procent van de bevolking kan zich een nieuwbouw veroorloven, en ook voor projectontwikkelaars wordt bouwen steeds uitdagender. Kortom, de woningmarkt snakt naar een tweede adem. Cohousingprojecten bieden een antwoord op een vraag naar duurzaam, verbonden en kwalitatief samenwonen. Maar is dat ook betaalbaar? Vastgoedexpert Charlotte Volckaert (Cohousing Projects) legt uit of deze woonvorm iets voor jou is.
Igor Baisier
In België zijn cohousingprojecten eerder recent, maar cohousen is niet nieuw. Al in de jaren zeventig begon men in Denemarken te experimenteren met alternatieve woonvormen. Bijvoorbeeld in de Vrijstad Christiana een semi-onafhankelijk gebied in de hoofdstad Kopenhagen, waar anarchisten en iedereen die zich niet conformeerde aan de maatschappij zich thuis waanden. Daar bood het een antwoord op de behoefte naar meer gemeenschapszin en private woonruimte. Maar die Deense wijk is volgens vastgoedexpert Charlotte Volckaert net de reden waarom er nood was aan zogenaamde ‘professioneel ontwikkelde cohousing’. “In Christiana zagen we dat samenwonen zonder kader of regels leidt tot chaos en wanorde. Later verdwenen deze gemeenschappen, maar de cohousingprojecten ‘avant la lettre’ bleven.” Cohousen grijpt terug naar het leven zoals in de dorpen van vroeger: iedereen kent de bewoners, vertrouwt op elkaar en neemt taken op zich.
Gentse speler zet cohousing op de kaart
Een speler in deze ontluikende markt is Cohousing Projects. De vastgoedontwikkelaar uit Gent ontwikkelde sinds 2012 al meer dan 25 projecten in Vlaanderen. Zaakvoerders Federico Bisschop en Eef Tanghe ontwikkelen naar eigen zeggen ‘toekomstgerichte woonprojecten met het comfort van een eigen woning’. Die woningen gaan naadloos samen met de voordelen van gedeelde ruimtes, zonder verplichtingen of complexiteit.’
Volgens Charlotte Volckaert, de salesmanager van Cohousing Projects, is de organisatie uniek omdat ze zelf de grond koopt, een aannemer aanstelt en architecten inschakelt voor het ontwerp. “Kopers krijgen, afhankelijk van het tijdstip van de aankoop, ook inspraak tijdens het bouwproces. Zo kan je jouw toekomstige thuis mee vormgeven en bepalen welke functies het beste aansluiten bij jouw levensstijl.”
Less is more
Daarnaast richt Cohousing Projects zich op middelgrote projecten: “Wij doen enkel projecten van tussen de 8 en 38 woningen. Dat heeft vooral te maken met de algemene vergadering van mede-eigenaars. Bij minder dan 8 woningen geraak je vaak niet aan je vereiste aanwezigheid voor een stemming.” Toch is dat niet de enige reden. “Ik vergelijk het vaak met een scoutsgroep, een groep van 7 is te klein en een groep van 36 is te groot. In een scoutsploeg van tussen de 8 en 35 leden hoef je niet met iedereen overeen te komen, maar vind je sowieso wel jouw ‘kliekje’.”
Die dynamiek is belangrijk, want bij cohousing kies je bewust voor less is more. Geen eigen perkje maar een gedeelde tuin, geen overvol hobbykot maar een atelier en coworkingplek in het gemeenschappelijke paviljoen.
Het zijn maar enkele voorbeelden van de voor- en nadelen van cohousen, stelt Volckaert. “Sommige mensen vinden het fantastisch dat ze een industriële keuken hebben waarmee je eten kan maken voor een grote groep, vijf wasmachines om alle kleren te wassen na een lange reis of een logeerkamer zonder dat ze een eigen kamer moet opofferen. Maar we vinden het belangrijk om mensen vooraf goed te informeren, want cohousing is niet voor iedereen. Zelfs voor de oplevering worden nog workshops gegeven over hoe je best cohouset, ook dat maakt deel uit van het aanbod.”
Onbekend is onbemind
Eén van de stokpaardjes van Cohousing Projects bevindt zich in de wijk Flora in Merelbeke-Melle, in de Gentse stadsrand. Op de grond van een voormalige bloemisterij ontwikkelden ze 23 woningen en appartement rondom een centraal paviljoen.
De site is naar eigen zeggen een nieuwe thuis voor wie bewust kiest voor duurzaamheid, verbondenheid en hedendaags comfort. Die filosofie is ook weerspiegeld in het ontwerp: “De deur zit steeds aan de voorkant, zo staat jouw deur letterlijk open voor de buren. De woningen en appartementen vormen één geheel, in duurzame rode gevelsteen, en zijn geen gescheiden ‘betonnen blokken’. Tot slot is er dankzij de ondergrondse parking meer ruimte voor groen en speelruimte. “Elke bewoner heeft een fietsenstalling ‘per hoofdkussen’ en een parkeerplaats per woonst. Maar velen hebben geen auto of maken gebruik van een gedeelde auto. Ze kunnen die parkeerplek dan verkopen aan een bewoner die wel twee wagens heeft.”
BloM is intussen volzet, maar de verkoop van het project Hoedhaar, in het gelijknamige park in Lokeren, gaat stroever. Daarbij spelen verschillende factoren een rol, stelt Volckaert: “We zijn al bekend in Gent, maar in Lokeren moet de nieuwe woonvorm nog aan populariteit winnen. Daarnaast heeft het park, onterecht, een slechte reputatie. Tot slot is dit bewust ook een minder luxueus project, net om het cohousen voor iedereen toegankelijk te houden.”
"Duurzaam is duur"
Tot dusver klinkt het als een aanlokkelijk totaalpakket waar velen wanhopig naar zoeken op de vastgoedmarkt. Maar daar hangt ook een bijpassend prijskaartje aan.
In Lokeren staat nog een woning met tuin te koop van 122 m² voor €380.401 of een appartement van 81 m² op het gelijkvloers voor €304.029. De prijzen van woningen tussen de 80 en 160 m² lagen bij BloM nog een pak hoger, tot meer dan €600.000 exclusief btw. “Duurzaam is duur. Het is inderdaad een grote investering, maar op lange termijn is dat het waard.”
Volckaert rijkt verschillende argumenten aan voor de waarde van de woningen: “De woningen zijn heel kwalitatief en energiezuinig, zo zijn er warmtepompen en vloerverwarming. Daarbovenop spaar je door spullen te delen of door te geven, denk aan een haagschaar of kinderwagen. Tot slot liggen de maandelijkse lasten lager, door bijvoorbeeld een gedeeld wifinetwerk, en omdat er geen externe syndicus wordt aangesteld. Als de klink van een gemeenschappelijke deur stuk is, dan heb je geen algemene vergadering nodig, maar een handige buur met een gereedschapskist. In ruil bak jij pannenkoeken op de maandelijkse klusdag. Iedereen draagt bij wat die kan.”
"6 of 21 procent btw, dat is een groot prijsverschil"
Toch kent cohousing ook uitdagingen, die we ook terugzien op de gewone vastgoedmarkt.
De eerste grote hindernis zijn de kosten. “Het project in Merelbeke werd gerealiseerd aan zes procent btw, omdat het gaat om sloop en heropbouw van voormalige serres. In Lokeren was het een stuk braakliggende grond. Daar betaal je 21 procent btw, dat is een groot verschil.”
Ten tweede is het juridisch een kluwen. Cohousing kent nog geen juridisch statuut voor samenlevingsvormen binnen één woning, zoals bij jongvolwassenen populair is, vertelt advocaat vastgoedrecht Jasmina Sadek. Maar hetzelfde geldt voor grote projecten zoals die van Cohousing Projects. Dat betekent dat het nu georganiseerd wordt als een mede-eigendom, met een vereniging van mede-eigenaars zoals bij appartementen, of als een coöperatieve vennootschap. De wetgeving is nog grotendeels gestoeld op het klassieke model van privé-eigendom.
Tot slot verloopt de vergunningverlening niet altijd soepel. Zowel voor de gemeente als de omgeving is een groot cohouseproject soms een sprong in het duister. Zo vond de gemeente Merelbeke-Melle dat elke woonst 1,5 parkeerplek moet hebben om de parkeerdruk in de omgeving te verminderen, terwijl er bij BloM maar één is voorzien per woonst.
Ook de buurt stelt zich soms weigerachtig op tegen nieuwe projecten. “Dat noemen we het ‘NIMBUS’-principe: not in my own backyard”, voegt Volckaert toe.
Dat betekent niet dat de uitdagingen onoverkomelijk zijn. De wetgever kwam alvast op de proppen met een aangepast regelgevend kader dat kopers beter beschermt. De Wet Breyne legt bijkomende verplichtingen op aan projectontwikkelaars van ‘sleutel-op-de-deurprojecten’. Die wetgeving laat toe om een cohouseproject in schijven af te betalen, naargelang de fase waarin de oplevering zich bevindt. Dat gecombineerd met een maximale waarborg van vijf procent verhindert dat je als koper je geld verliest wanneer bijvoorbeeld de aannemer failliet gaat.
Woonvorm van de toekomst?
Cohousing biedt een waardig alternatief voor wie op zoek is naar een duurzame woning zonder in te boeten aan levenskwaliteit. Het kan je leven verrijken als je op zoek bent naar meer verbondenheid, zoals in de dorpen van weleer. Toch blijft het nog even wachten op betaalbare cohouseprojecten en een gepast wetgevend kader. Als je geen nood hebt aan een omheind perceel en je wilt dat je vrienden steeds langs de achterdeur (of net langs de voordeur) binnenkomen, dan is dit misschien wel de ideale woonvorm voor jou.
Ben je geïnteresseerd in Cohousing, bekijk dan ook de websites van HEEM en Wooncoop